Càrrecs que poden existir en la Comunitat de Propietaris segons la Llei de
Propietat Horitzontal
1. El President.
En el càrrec de President poden recaure tots els altres: Vicepresident,
Administrador i Secretari. Cal destacar que només poden ser Presidents qui
ostenten la condició de comuners, amb independència de la seva quota de
propietat. La Llei de Propietat Horitzontal no permet que la comunitat estigui
representada per persona distinta al president, encara que estigui autoritzat
pel mateix. El termini de durada del seu exercici és d’un any. No obstant això,
els Estatuts poden establir altre termini distint. El termini de durada del seu
exercici és d’un any. No obstant això, els Estatuts poden establir altre termini
distint. El President pot ser apartat del seu càrrec, per la Junta, en qualsevol
moment, la qual cosa es portarà a terme mitjançant el pertinent acord aprovat
seguint el mateix quòrum de la seva elecció.
1.1. Nomenament Pel que fa al seu nomenament, aquest ha de fer-se per elecció
dels assistents, a la fi dels quals s’exigeix el quòrum ordinari de majoria
simple, o bé, subsidiàriament, mitjançant torn rotatori o sorteig. Si qui
resultés triat tingués motius per a excusar-se de l’exercici del càrrec, haurà
de notificar-los, mitjançant un escrit que haurà de presentar al Jutge de
Primera Instància del domicili de la Comunitat i en el termini del mes següent,
sol•licitant-li que li rellevi amb expressió de les raons que es funda. En la
resolució que dicti, el Jutge haurà de designar també al comuner que
substitueixi al President rellevat, si és que s’inclina per admetre la seva
excusa; mentre, es procedeix a triar a altre President en el termini que,
d’igual manera, haurà de fixar el Jutge en la seva resolució.
1.2. Competències La competència del President consisteix en la representació
legal de la comunitat.
2. El Vicepresident. Aquest càrrec pot deixar-se descobert. El seu nomenament ha
de fer-se de la mateixa manera que el del President i, d’igual manera, per a ser
elegible s’exigeix ser membre de la Comunitat. Les competències del
Vicepresident arriben a la substitució del President en els casos d’absència,
vacant o impossibilitat d’aquest últim. Pot entendre’s que la seva capacitat de
substitució del President arriba a, fins i tot, en la seva competència de
representant legal de la Comunitat, si bé aquesta substitució es durà a efecte,
exclusivament, quan s’acreditin, realment, els casos d’absència, vacant o
impossibilitat.
3. El Secretari. Com ja hem anticipat, la necessitat de cobrir aquest càrrec no
ve imposada per la Llei, atès que no és obligatori nomenar a algú perquè ho
exerceixi, de manera que pot assumir les seves funcions el President. És també
possible que el càrrec de Secretari s’ocupi per l’administrador, aspecte aquest
que, en la pràctica, ocorre amb freqüència. L’elecció de la persona que exercirà
el càrrec es realitza mitjançant el quòrum ordinari de majoria simple i entre
les seves competències podem destacar les següents: Elaborar les certificacions,
responent de la seva exactitud i dels perjudicis causats pel retard en la seva
emissió, i estendre la diligència en la notificació feta a través del tauler
d’anuncis que es refereix l’article 9.1.h. de la Llei. Rebre i deixar constància
de les notificacions que correspon fer als comuners per disposició legal.
Redactar l’acta de la Junta, resoldre els seus errors i tancar-la dintre del
termini legal. Enviar als comuners les notificacions i comunicacions pertinents.
Custodiar els llibres d’actes i conservar, durant cinc anys, la documentació
comunitària.
Cal destacar que aquesta última obligació, establerta per la reforma de la Llei
de 1999, s’erigeix en una obligació una miqueta onerosa, atès que és convenient
que qui ocupi el càrrec de Secretari assumeixi una actitud diligent i, tan
prompte com assumeixi les seves noves funcions, deixi constància de tota i
cadascuna de la documentació que rebi, a fi que no pugui retreure-se-li la
pèrdua o l’absència de la documentació legal que ha de dur i evitar incórrer,
d’aquesta manera, en causa de responsabilitat.
4. L’administrador. No és aquest un càrrec que hagi de proveir-se forçosament,
atès que les seves funcions poden ser exercitades pel president. No obstant això,
la creixent multiplicitat de les Comunitats i el desenvolupament creixent del
nombre de professionals especialitzats en aquesta matèria origina que la seva
existència triomfi en els nostres dies.D’altra banda, és l’únic òrgan que pot
ser exercit per una persona que no tingui la condició de comuner, i això a pesar
que pugui compatibilitzar les funcions a les quals ve obligat amb les del càrrec
de Secretari (com explícitament considera l’apartat 6 de l’article 13 de la Llei).
De ser un Administrador extern a la Comunitat, haurà de contar amb qualificació
professional suficient i legalment reconeguda per a exercir aquestes funcions.
Tan sols estan legalment autoritzats els Administradors de Finques col•legiats.
Els advocats poden exercir si es col•legien com Administradors. Les competències
de l’administrador es regulen en l’article 20 de la Llei de Propietat
Horitzontal, si bé totes elles tenen la seva projecció en l’àmbit intern de la
Comunitat i sempre depenent de la Junta de Propietaris, que podrà augmentar o
disminuir les quals aquest precepte estipula. En tot cas, la Junta no podrà
atorgar-li les competències que corresponen exclusivament al President per
disposició legal (aquestes són indelegables).
L’administrador pot ser destituït per acord de la Junta i amb el mateix quòrum
amb el qual va ser nomenat, encara que si es va contractar un professional
caldrà remetre’s als termes del contracte. L’administrador, finalment, està
subjecte a responsabilitat, sent aquesta proporcional a la seva qualificació, de
manera que l’administrador professional suporta la responsabilitat que cap
exigir de la seva professionalitat.